十四、财务审计

物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。

酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。

包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式（《深圳经济特区物业管理条例》第六十七条）。

物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业主委员会在本物业管理区域内公布（《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条）。

提示：

建议每隔3年聘请中国注册会计师对物业区域内物业服务机构年度财务收支进行审计，对解除合同的物业服务企业进行清算专项审计、对业主委员会换届进行财务收支专项审计，以及其他专项审计；审计所需费用由收取的物业服务费中支付。

建议业主委员会每季度对公布的物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行核查。

十五、业主委员会任期与换届选举

业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。

在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会 任期届满前选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责（《深圳经济特区物业管理条例》第四十一条）。经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任期不得超过5年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的决定后10日内向区主管部门备案（《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三十二条）。

由业主委员会组织换届选举，可参照筹备组召开首次业主大会会议的程序，由业主委员会提名下一届业主委员会委员候选人，10名以上业主也可联名推荐1-2名下一届业主委员会候选人，但同一业主只能联名推荐一次（《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二十九条）。

十六、业主委员会委员的违禁行为

业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

1、不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

2、一年内三次无故缺席业主委员会会议；

3、违反本条例第三十四条规定；

4、其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。（《深圳经济特区物业管理条例》第三十五条）

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：

1、不再是本物业管理区域的业主；

2、因疾病或者其他原因丧失工作能力；

3、以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈

4、本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；

5、被人民法院判处刑罚。（《深圳经济特区物业管理条例》第三十六条）

业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门决定予以解散：

1、违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；

2、违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；

3、不按规定履行业主委员会职责，情节严重。

区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。（《深圳经济特区物业管理条例》第三十八条）

对业主委员会委员履职情况，纳入社会诚信管理体系管理，对严重违规情况记入个人诚信档案。

十七、签订物业服务合同

物业服务合同是业主与物业服务企业之间法律性的契约文件。业主委员会受业主、业主大会的委托与物业服务企业签定物业服务合同，同时要保证物业管理是保证房屋及其设施的宜居和安全使用、实现物业的保值增值并延长其使用寿命的核心价值。在保护业主的物业权益不受侵犯的同时也要使物业服务企业依法获得应得的利润。

在物业服务合同中应明确物业服务的内容和标准，物业服务相关费用（物业服务费、停车费、公共服务项目收费）共用部位和共用设施经营及收益的分配，以及双方的权利及义务。

物业服务合同拟定后，应经业主大会表决后方能生效。

十八、选聘和解聘物业服务企业

物业区域内选聘和解聘物业服务企业，应当召开业主大会会议进行表决。业主大会会议的表决票需得到与会业主（要超过全体业主票权数的半数和全体业主人数的半数）的半数以上的票权数和半数以上的业主人数的同意，方可按《业主委员会的招投标流程》进行。

物业区域内解聘物业服务企业业主委员会应当作好新旧物业交接计划，积极动员小区业主志愿者参与小区物业交接事务，协助业委会开展工作；应提前邀请街道办物管科、社区工作站、原物业管理企业、新物业管理企业、第三方鉴证机构召开新旧物业交接协调会议，会议确定交接时间、交接各方人员安排、双方对口交接人员交接验收手续、突发事件处置方案、交接后续工作安排等工作，促使新、旧物业顺利完成交接工作。交接工作要充分利用新聘物业服务公司专业人员、对原物业交接的设施设备进行专业检测验收，客观登记设备状况，由交接双方专业人员签字确认，便于未来分清责任。充分利用第三方鉴证机构监督财务资金和实物资产清点交接工作，保护资产的安全完整。

提示：

更换物业服务企业对住宅小区是件大事，一般是物业服务企业侵犯业主物业权益和账目不清、服务质量差引发业主的不满的情况下才更换物业服务企业。业主委员会要深思熟虑，尽量通过双方协商谈判解决问题，如久议不能达成一致意见，才考虑更换。在解聘和选聘物业服务企业阶段时，要确保小区的正常运转，特别是居住环境不能急剧恶化，公共设施不能被破坏，避免发生不必要的意外损失。

十九、筹集和使用专项维修资金

老住宅小区（1994年前竣工交付使用）是由业主按面积按月交付的本体维修基金。1994年后竣工交付使用的住宅小区除了上述本体维修基金外，还有建设单位按建设总投资百分之二的比例拨给的专项维修资金，现通称为维修资金。维修资金属全体业主所有，用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修，更新和改造。

使用维修资金需召开业主大会会议进行表决，表决票需要得到与会业主（要超过全体业主票权数的半数和全体业主人数的半数）的2/3以上的票权数和2/3以上的业主人数同意，表决票中要说明维修、更新、改造的具体项目内容和预算金额。

下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买的国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决议的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后的残值。（《住宅专项维修资金管理办法》）

提示：

用维修资金进行维修、更新、改造项目时，必须通过公开招标评标，具体工作可以由物业服务企业负责，但业主委员会成员（或聘请专家）必须全过程参与监督，因为这类项目用的资金较大，必须慎重且要严防腐败！

二十、业主大会委托业主委员会进行法律诉讼

为维护全体业主的物业权益，受业主大会会议表决通过，可以授权业主委员会进行法律诉讼，聘请律师，诉讼费用可由业主大会会议决定从某项开支中支出。

提示：

业主大会会议表决通过委托业主委员会进行法律诉讼的有关表决的原始资料要妥善保存，法庭上法官和对方有权查阅。

二十一、业主委员会换届

业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。

在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。（《深圳经济特区物业管理条例》第四十一条）

二十二、监事会

建议小区设立业主监事会，对业主委员会进行监督。

业主监事会由五至九名委员组成，组成人数为单数，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补成员人数按照监事会员人数的百分之四十设置。业主监事会有权监督业主委员会履行职责的行为。业主监事会认为业主委员会行为违法或存在不作为的，有权要求业主委员会依法召集业主大会临时会议。业主委员会应在三十日内召集业主大会。

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