我们所说的“物业管理”，实际上在很多时候是在说“区分所有建筑物管理”。下面的文字中，我有时用前者，有时用后者，都是有原因的。限于篇幅，留待以后再解释。

区分所有建筑物管理的起源和发展

自从有了多人共有一座建筑物，就有了区分所有。业主各自拥有自己的专有部分，简单地说，就是户门以内；这是由各户业主自行管理的。除此以外，就是共有部分，属于全体业主共有。业主对于共有部分，有共同管理的义务和权利。通俗地说，是业主合伙管理，搞AA制。

最早的区分所有建筑物管理事例，现在不容易找到。从法制史上相关立法的条文看，业主集资修缮共有部分，是主要的共同管理需要。而日常管理，在有了十几、几十户业主的大楼后，早期的需求是共同出资聘请清洁工，定期打扫共有部分。再进一步，就有了聘请门卫的需要，所以门卫是最早的专职人员。门卫往往需要帮业主做一些共同管理的辅助工作；门卫大爷，是区分所有建筑物管理行业的祖师爷。

随着社会的发展，一座大楼里的业主多了，一个城市内这样的大楼多了，大楼的功能和设施也越来越复杂了，区分所有建筑物管理也发展了，复杂了。

业主们从有事临时协商，到自发订立制度；从临时由个别业主牵头议事，到成立业主组织。

各种专业服务公司，也随之兴起。除了最早出现的保安公司、清洁公司，更早就有的建筑物本体维修、装饰以外，电梯、水泵等专用设施保养、维修，园艺服务，呼叫监控系统，测量，检验，不动产经营的顾问和代理，也纷纷涌现。不过这些专业公司，大都属于技术服务，既可以服务于区分所有建筑物，也可以服务于单一业主的建筑物。

在管理服务方面，最早的专业管理服务人员的，往往是由保安公司或清洁公司培养的，因为他们对业主的需求最敏感。管理服务公司是后来出现的，有的是从保安公司、清洁公司或建筑物维修等类公司扩展业务转型的，有的则是由房产商设立的，当然也有人专门投资开设。这些管理服务公司，有的单纯提供管理服务，有的提供包括各种专业服务在内的综合服务。但是因为，把管理服务和各项专业服务各自分开，单独签订合约，对业主最有利，所以提供综合服务的公司也纷纷应顺业主需求，把一些技术性专业服务分离，大的公司往往分设几个专业的分公司。

随着城市人口的增加，区分所有建筑物大量出现。政府（这里指的是广义的政府，而不是狭义的政府和主要用于预算统计的更广义的政府，下面除了有具体指向的以外，都是指广义政府）有了对此进行专门立法的需要。一方面规范区分所有建筑物的物权，另一方面为多户业主进行有序的共同管理，制定有关共性问题的专门的成文法

以上说的，是区分所有建筑物管理在正常市场经济社会中的自然发展过程。 

与我们相比，他们的区分所有建筑物管理，有这样一些主要共同点：

一、业主一直居于主人地位，从来没有被怀疑过，更不可能会有人想动摇。在管理区域内，管理服务人从来就认为自己是受业主雇佣的；与业主是明确的主从关系，不是平行关系，更不是对立关系，类似以前大户人家的管家，也类似现在民营公司的职业经理人。

管家在主人家里没有自己独立资产，决不可以利用主人财产牟利；只能得到主人按约定支付的工资、奖金、酬金，不可能有额外的利润。

顺便说明一下，业主是否实现了自主管理，并不决定于是否聘请专业管理服务人员，而决定于是否确立了正确的主从关系，没有颠倒。

二、政府把自己定位为区分所有建筑物管理的第三方，从不直接插手。他们认为，业主之间

的关系，是民间的契约关系，属于业主们如何合伙共事的私领域。政府无须直接干预，也无权直接干预。而业主与各类服务商的关系，与一般的商业关系没有根本区别，当然也无须直接插手并无权插手。这种理念贯穿于社会经济的所有领域，自然也包括区分所有建筑物管理。

区分所有建筑物管理，是基于私人财产权的经济活动，在这一点上，与基于股权的公司内部股东行使权利，没有根本性的不同；属于业主们民间内部事务的私领域，并不因为业主人数众多而成为公领域，也类似民营企业不会因为有很多股东而成为公有企业。不会有人当作政治活动，也没人认为需要公权力直接插手内部管理。

政府的主要工作，第一是立法和执法，从程序上保证业主之间的公平公正，其中包括防止大业主（主要是房产商）滥权。第二是鼓励和支持成立业主组织。但是，如果不是业主因为内部纠纷提出要求，基层政府决不会主动介入任何一个业主组织的产生、运作过程，也不会要求进行任何审批。即使因业主要求而介入，也必须在法律限定的权限内进行。

三、建筑物管理所需要的所有费用，都由业主自己分摊，按照大家同意的预算，分期、分项目预收，结余留存，不足追补。想奢侈，想节俭，都是业主自己的事。从来不会有人给他们制定服务标准、收费标准，因为这是业主自己凑份子，不是被他人收费。管理费用是业主根据自己需要商定的，不是与谁做买卖，所以也无所谓价格。

从开始管理的第一天起，即使还没有成立业主组织，所有账目也都对业主公开，业主有权查每一张凭证。没有不受业主监督的特殊的“前期物业管理”；因为即使还没有业主组织，管理处对于属于业主的资金，也只是代管性质。

管理服务人能自由掌控的资金，只有按约定得到的酬金。其实，这对管理服务商也是很轻松的事，在合同约定的条件下，按照业主组织的合法指示行事，拿旱涝保收的酬金，不用承担决策错误的责任，利润不高但不会亏损。

市场经济社会的区分所有建筑物管理，都是大同小异的。只要了解了香港、台湾、日本、美国等任何一个市场经济社会，就差不多了解了其他国家（地区）。各方面的关系明确、清晰，大家都按市场经济的规则办事，不可能产生长期、 普遍的激烈矛盾。 

中国大陆物业管理的发展历程和弊病

在实行公有经济之前，区分所有建筑物管理的发展历程，和世界各国也是一样的。由于高楼大厦不多，而且高楼大厦多数是单一业主拥有（提供出租），所以区分所有建筑物管理并不引人注意。但关于建筑物区分所有的立法早就有了。民国十八年（1929）颁发的《民法·物权篇》，就明确了建筑物区分所有的概念及管理原则：“第七百九十九条（建筑物之区分所有） 数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之”。

1950年代后，房产逐渐公有。没有私有房产，只有国家这个单一业主，那就没有区分所有了，区分所有建筑物管理的发展过程就此中断。

1981年，深圳特区为了筹集资金，建设了第一个主要向香港业主销售的私有房产小区。当时，房产私有是一个大胆的尝试，全社会都没有私有财产的意识，不可能有私有房产应该由业主管理的理念，也没有任何管理私有房产小区的经验。

但是需要管理是肯定的，特区领导当时提出“谁开发、谁管理”，管理的责任就落到市房管局辖下的“深房产”公司了。他们在小区开始入伙的半年前，成立了“深物业”公司。深物业到香港考察后，主要借鉴了香港公共屋邨（公租房小区）的管理方式。原来由深圳市不同部门管理的，缺乏服务意识，经常推诿扯皮的房屋维修、环境卫生、绿化园林、道路养护、供水供电、治安等职能，由深物业整合，统一承担。在当时政企不分的背景下，深物业具有大量政府管理的职能。在1980年代的绝大部分时间中，管辖全市商品房小区（大厦）。公司可以制定各种强制性的规定，代办相关的审批、证件，管理商品房产的转让、租赁，还开办幼儿园、托儿所。

经济上，上级公司对新设立的深物业，实行当时刚刚试行的国营企业利润包干制。因为是政府没有拨款，只提供3.4万元财政借款的新办企业，承包条件比较宽松：独立核算、自负盈亏。企业需要通过盈利来归还借款，增加资产积累，改善职工福利，后来还想到需要提取备用金作必要时的大修。对业主，则是统包统管，综合收费，盈余归公司所有。收费标准由公司核定，报物价局批准。

在当时计划经济、房产公有的环境下，能够进行这样的改革，是非常难能可贵的，也为政府出资建造向私人销售的房地产业发展，作出了很大贡献。在当时，确实难有其他的制度选择。

中国大陆的物业管理的发展，是以推广这个模板开始的，而且至今没有根本性的变化。这种在计划经济时代产生的，完全不符合市场经济、房产私有现实的管理方式，居然延续了30多年，就是物业管理各种严重问题的病根。

30多年来，按照中共中央经济体制改革“计划经济向市场经济转变”的方向，在经济领域的各个方面，都有了翻天覆地的变化。民营经济从被否定，到观望（三不：不提倡，不宣传，不取缔），到允许（民营经济是公有经济的补充），到鼓励发展（民营经济是社会主义市场经济重要组成部分），到现在的大力支持发展（毫不动摇鼓励、支持，坚持各种所有制经济平等竞争）。私有财产的保障，从八二宪法的颁布到历次修改，到物权法的颁布，也越来越得到加强。房产方面更是变革迅猛，1990年代开始，新建商品房进入快速发展阶段，公有住房基本转为私人房产，现在已经形成了私有房产为主的格局。但是在物业管理领域，30多年前的思路并未得到根本性改变，严重脱离市场经济基础，弊病越来越明显，矛盾越来越激烈。

2007年颁发的物权法，重新明确了建筑物区分所有的概念，重新明确了业主的管理权（第70条和81条）。物权法在法律位阶中是仅次于宪法的基本法律。其他相关的法规、规章、文件，应该按照物权法进行重大修改，但是实际上在物权法颁布后改变不多，政府行为也是如此。下述弊病，没有得到根本性的改善：

一、管理主体错位，业主的管理权基本被剥夺

管理权来源于财产权。是谁的财产，谁就有管理的责任和管理的权利。这在无论在我国历史上还是在世界各国，从来没有被怀疑过和被动摇过。这是公理，不是法律规定后才有，正常市场经济法律也绝不违背此公理。而在物业管理领域，却被强制派入凌驾于业主之上的管理者来管理业主。虽然后来在名义上承认了业主的主人地位，但是几乎没有在实际措施上有重大改善，业主的主人地位难以落实。主从关系颠倒，是物业管理种种乱象的基本原因。

基层政府及其派出机构和实际上的代理机构居委会，往往不恰当地介入业主内部事务，甚至阻挠业主自主管理。法规、规章，对此也缺乏符合物权法相关规定的，正确和明确的规则。亟须根据中共中央简政放权、做服务型政府的方针，对这方面进行深化改革。

有人担心业主当家作主会造成混乱，但现在各地已经出现了不少冲破重重阻力实现业主当家作主的的优秀典型，有的已经持续了十来年、十几年，有的还是数千户的小区。

30多年前，很多人担心发展民营经济会引起混乱，总想限制其发展，总想插手民营企业的内部管理。事实证明，这种想法是完全错误的。无论是股东众多的公司，还是数万职工的企业，都没有出现长期、激烈的矛盾。而极少数出现混乱的事例，恰恰是有人拉偏架的结果。

这是因为，在市场经济环境中，利益主体是平等的，市场有自我调节机制，各方都可以用协商、竞争、自由选择、司法等方法合理解决问题，只要没有人拉偏架，就能平稳运行。

二、业主管不了自己的钱，大量利益被侵吞

财权，是管理权利的核心。业主是自己“分摊”费用，还是向他人“交纳”费用，是有否当家作主的重要标志。如果是业主“凑份子”，业主就是钱的主人。如果是向物业公司交纳费用，这些钱就归物业公司了，业主无法控制。这正是30多年前由物业公司代表政府有偿管理小区，统包统管的计划经济思路的延续，是所谓“包干制”的最明显弊病。

根据现行规定，业主要查自己的钱有没有被乱用，还只能依赖第三方审计，就像主人的钱必须上交给管家或保姆，而无权直接检查他们怎样在用钱，有没有乱用或贪污。而且，在实际进行审计时，几乎没有物业公司愿意提供全面的真实账务资料，真正的审计基本上无法进行。

不少物业公司叫喊亏损，但是不但不肯公布可以证明亏损的真实账目，而且很多还不肯退管。业主流行的说法是：“天天喊亏损，赶都赶不走”。各地发生过不少物业公司不肯退管的暴力事件，堪比黑社会火并。如果没有通过暗中大量侵吞业主利益所得到的暴利，不可能发生此类事件。

在市场经济条件下，财务主要靠出资者监督。私营企业老板监督，股份公司股东监督，国有企业政府监督。物业管理是业主出资，业主却不能直接监督财务。而缺乏监督的混乱财务，又为腐蚀官员提供了充分条件

今后的修法、立法，一定要保证物业管理财务的公开透明，保障业主控制和有效监督财务收支，还要包括从物业公司收回财权后对业委会的财务监督。

三、严重影响建筑物及其附属设施的质量和寿命

这是物业公司掌握管理大权的最大害处之一。物业公司不是主人，除了极少数考虑自己长远商誉的优秀者以外，没有必要重视业主长远利益，重视建筑物的质量和寿命，只要眼前不出大事就好。住宅电梯事故频发，堪称世界之最，其根本原因就在这里。在其他方面加强工作，有一定的作用，但只是外力。业主当家作主了，才会有内在动力。可以预计，在目前状态下，类似的事故，并不会就此刹车。

另外，单从外观看，同样楼龄的共有大厦，境外的普遍比我们新很多，因为他们业主自己当家，往往隔几年就会凑钱清洗、粉刷一次，提前防渗防漏，保证外墙质量。而我们能够这样做的，只有单一业主的建筑物，和极少数业主当家作主的小区。

业主不能当家作主，对建筑物质量的影响是全面的和长远的，这里不可能一一列举。由此造成的社会资源损失将是非常巨大的，其严重后果将在以后的年代里更显著地出现。

四、政府没有正常地成为业主与物业公司关系的第三方

管理服务公司是以市场平等地位与业主组织订立合同的，与业主是合同关系；物业公司派驻小区的管理处或经理人，与小区内的业主组织是雇佣关系。这些都是正常的市场主体相互关系。政府作为没有自身利害关系的第三方，除了以程序法为主的立法加以规范以外，理应以超然的立场，只在必要的时候做公平、公正的裁判员。

我们的物业管理，物业公司一开始就是代表政府以社会管理者的角色进入小区的，这种完全不适应市场经济、房产私有现实经济基础的，统包统管的计划经济思维，30多年来并未从根本上得到改变，后遗症还非常严重。基层政府方面，多数仍然秉承上述思维，把物业公司当作自己的助手，把业主当作管理的对象，还有阻挠业主进行自主管理的。

而主管物业管理的各级住建部门，本来就是原来很多物业公司的顶头上司，这些物业公司本来还是为他们辖下的房产建设公司配套的。现在他们仍然没有把区分所有建筑物管理，当作关系亿万业主家庭的生活安定幸福的民生大事，而是当作由物业公司组成的一个行业来管。念兹在兹的，是扶持行业发展，增长行业GDT和盈利水平，等等。而企业在这些指标增长的过程中，是否侵犯业主利益，不是需要注重考虑的。

而实际上，各级住建部门的一些主要领导，在他们涉及项目规模庞大的众多职责中，物业管理只是冰山一角，平时根本无暇顾及。城市的住建部门，更要加上直接管理城市建设项目，物业管理不可能当作心目中的大事。实际关注、研究物业管理并起草相关文件的，是与物业管理行业协会难分难解的，下面分管的三级或二级机构的处、科、室。领导们，可能主要靠听听他们的汇报。
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